„Die bisherige Miete ist ein wichtiger Bestandteil der Finanzierung, wird aber allein nicht reichen“
Niels Nauhauser, Verbraucherzentrale
Vor der Suche nach dem Traumhaus sollten aber unbedingt die finanziellen Möglichkeiten ausgelotet werden. Reicht das Geld, um einen Baukredit zu finanzieren? Wie lässt sich ermitteln, welche Kreditsumme mit den eigenen Einkünften und Ersparnissen finanzierbar ist.
„Die bisherige Miete ist ein wichtiger Bestandteil der Finanzierung, wird aber allein nicht reichen“, meint Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale. Oft wird die Warmmiete als Maßstab genommen. Verfügbar ist aber eigentlich nur die deutlich geringere Kaltmiete. Der Grund: Betriebskosten, die in der Warmmiete enthalten sind, fallen ja auch im neuen Haus an.
Der erste Schritt, um die eigene monatliche Liquidität zu ermitteln, ist die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben. Auf der einen Seite stehen das Nettoeinkommen, eventuelle Kapitalerträge und sonstige Einnahmen wie Kindergeld. Auf der Ausgabenseite stehen die Lebenshaltungskosten plus Aufwendungen für Versicherungen, Rücklagen für Anschaffungen oder Urlaub. „Einnahmen minus Ausgaben-das ergibt die monatliche Liquidität“, erklärt Nauhauser. Die Konsumgewohnheiten seien unterschiedlich, daher müsse die Rate individuell festgelegt werden.
Max Herbst von der FMH Finanzberatung rät, rund 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens der Familie für die Finanzierung einzuplanen. „Und zwar sollte ausschließlich das Nettoeinkommen, nicht aber das verfügbare Einkommen genommen werden. Gerechnet wird also ohne Kindergeld, Überstunden und 13. Monatsgehalt.“
Ein wichtiger Baustein für eine Immobilienfinanzierung ist der monatliche Überschuss. Um die mögliche Höhe ihrer Kreditrate herauszubekommen, sollte man sich ansehen, was man fortlaufend gespart hat. Der Betrag, der am Jahresende effektiv übrig bleibe plus die Kaltmiete, liefert rechnerisch einen Anhaltspunkt für die Höhe der maximal möglichen Kreditrate pro Jahr, erklärt Herbst.
Die Banken schauen schon auch danach, wieviel der Kunde monatlich spart, weiß Herbst. „Hat der Kunde in den letzten drei Jahren regelmäßig monatlich 500 Euro auf die hohe Kante gelegt, betrachten sie das durchaus als Beitrag einer sicheren Ratenfinanzierung. Sie gehen davon aus, dass das auch künftig möglich ist.“
Aber Sparen allein genügt nicht. Ohne Eigenkapital ist die Anschaffung einer Immobilie heute kaum noch möglich. Wer eine größere Summe in die Immobilienfinanzierung einbringt, muss weniger Kredit aufnehmen. Also sollten alle Erbschaften, Schenkungen und andere Einnahmen berücksichtigt werden. „Wenigstens die Kaufnebenkosten sollten damit abgedeckt werden“, sagt Max Herbst mit Blick auf Gebühren für Notar sowie Grundbucheintrag oder Maklerprovision.
Wie hoch der Kredit am Ende ausfällt, lässt sich zum Beispiel mit dem kostenlosen Hauspreis-Rechner der Stiftung Warentest ermitteln. Damit können Nutzer realistisch einschätzen, welchen Kaufpreis für die Immobilie sie sich mit ihren Einkommen und Ersparnissen maximal leisten können. Es können verschiedene Szenarien durchgespielt werden, zum Beispiel, wie sich unterschiedliche Kreditlaufzeiten auswirken. djd
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Der Kredit- und Tilgungsrechner von Stiftung Warentest findet sich unter www.test.de
